La régularisation urbanistique est la procédure qui permet de mettre en règle des travaux réalisés sans permis d'urbanisme (ou sans respecter le permis obtenu) en Wallonie. Dans la plupart des cas, elle consiste à introduire une demande de permis d'urbanisme dont l'objet est la régularisation — avec l'aide d'un architecte, sauf pour les travaux qui en sont dispensés.
En bref :
- Infraction découverte le plus souvent à la vente du bien
- Procédure : demande de permis de régularisation en 3 étapes (architecte → dossier → commune)
- Coût : 1 500 à 4 000 € en moyenne, amende éventuelle en plus
- Prescription : 10 ans (infractions non fondamentales) ou 20 ans (fondamentales), amnistie pour les travaux d'avant le 01/03/1998
Ce guide s'adresse aux propriétaires en Wallonie — à Bruxelles, l'infraction urbanistique relève du CoBAT et suit d'autres règles.
C'est quoi une régularisation au juste ?
La régularisation urbanistique intervient lorsqu'une infraction urbanistique est découverte. Cette découverte se fait généralement au moment de la vente d'un bien immobilier, c'est à ce moment-là que les administrations sont les plus soucieuses du respect des réglementations.
Réaliser des travaux sans autorisation, ou sans avoir tous les documents nécessaires, constitue une infraction urbanistique. La régularisation est la procédure administrative qui permet de conformiser ces travaux aux yeux des autorités compétentes.
La régularisation urbanistique peut connoter quelque chose de grave et fastidieux à régler. Cependant, dans la plupart des cas il suffit d'introduire une demande de permis d'urbanisme comme si vous vouliez faire des travaux, l'objet étant une régularisation des travaux.
En règle générale, sachez qu'un architecte doit être sollicité pour constituer le dossier d'un permis d'urbanisme visant à régulariser, veuillez trouver ici les cas où la participation d'un architecte n'est pas nécessaire. L'architecte qui pourra être sollicité devra faire partie de l'ordre des architectes et être couvert par une assurance pour être habilité à travailler sur une demande de permis d'urbanisme pour une régularisation urbanistique.
La régularisation urbanistique en 3 étapes
- Trouver un architecte : il est conseillé de trouver un architecte expérimenté dans la régularisation d'infraction urbanistique
- Réalisation d'un dossier de demande de permis d'urbanisme (dans la majorité des cas l'infraction le nécessite)
- Démarches administratives : l'architecte s'occupe des démarches administratives nécessaires ainsi que les démarches auprès de la commune concernée pour régulariser l'infraction
Cas où les infractions urbanistiques sont les plus fréquentes
1. La construction
- Terrasses
- Annexes
- Construction dans une zone protégée
- Modification d'une façade visible de la voirie
2. La publicité
- La pose d'un panneau sur une propriété privée
- La non conformité de la taille d'un panneau, enseigne ou banderole publicitaire
3. L'affectation
- La division d'une maison unifamiliale en logements multiples
- L'utilisation d'un bâtiment agricole comme habitation
- Utilisation autre que celle prévue au départ dans le permis d'urbanisme
4. L'aménagement du territoire
- Modification non autorisée du relief du terrain
- La construction non autorisée d'un mur ou d'une clôture
- La construction de routes en zone agricole
Les conséquences négatives d'une infraction urbanistique
Une infraction urbanistique peut avoir bien des conséquences différentes pour le propriétaire du bien en situation irrégulière :
- Amende lors de la découverte de l'infraction
- Dépréciation de la valeur du bien immobilier
- Primes à payer à l'assurance habitation ou fin de l'assurance habitation
- Demande de restauration du bien à son état précédant l'infraction urbanistique
- Démolition de la construction illicite
- Éventuelles poursuites judiciaires
Quel est le prix d'une régularisation urbanistique ?
En moyenne vous devrez compter entre 1 500 et 4 000 € pour régulariser une infraction. La majorité de ces frais sont dus aux honoraires des architectes, il est donc conseillé d'effectuer plusieurs devis.
Il faut aussi savoir qu'en région Wallonne, la régularisation d'une infraction est souvent accompagnée d'une amende. L'amende dépend de plusieurs facteurs :
- La sévérité de l'infraction
- La période pendant laquelle elle a été commise
- Les réglementations locales relatives aux sanctions pour les violations urbanistiques
Par exemple, une construction sans permis peut entraîner une amende pouvant aller jusqu'à 10 000 €. Une infraction concernant l'occupation du sol peut entraîner une amende allant jusqu'à 5 000 €.
Assouplissement de la législation sur les infractions urbanistiques
Depuis l'entrée en vigueur du CoDT, un assouplissement des règles concernant les infractions urbanistiques a été mis en place. Cet assouplissement comporte deux principales mesures décrites ci-dessous. Le régime des infractions et de leur prescription est fixé par le Code du développement territorial — le texte officiel est le décret du 20 juillet 2016 formant le CoDT, consultable sur Wallex.
L'amnistie
Le propriétaire d'un bien pour lequel aucune procédure pénale, civile ou administrative n'a été engagée pour des actes et travaux réalisés avant la date du 01/03/1998, ne risque plus rien. Aucunes démarches ne devront être engagées, les infractions seront automatiquement régularisées. Cependant l'administration n'est pas obligée de croire le propriétaire sur parole, celui-ci devra éventuellement apporter des preuves concernant la date de réalisation des infractions.
Perte du caractère infractionnel dans le temps
Selon que l'infraction soit considérée comme fondamentale ou non, un délai a été mis en place après lequel l'infraction n'est plus reconnue comme telle.
Les infractions non fondamentales ⇒ délai de 10 ans
Il faut remplir les conditions suivantes pour être considéré comme infraction non fondamentale :
- Être conforme au plan de secteur (sauf dérogation)
- Être conforme aux normes du guide régional d'urbanisme
Et rencontrer une des 4 hypothèses suivantes :
- Écart de 20% maximum par rapport au permis (ex: surface de plancher, dimension de parcelle, …)
- Non-respect des ouvertures autorisées par le permis (fenêtres, portes, …)
- Non-respect des tonalités autorisées par le permis
- En cas de réalisation d'un auvent en extension d'un hangar agricole autorisé par le permis
Exemple : Philippe a réalisé une annexe à sa maison de Amay en 2005, sans que le permis alors délivré ne le permette. Cette infraction a été réalisée il y a plus de 10 ans, Philippe n'aura donc pas de problèmes la concernant. Il lui est cependant demandé de régulariser la situation auprès de son administration communale.
Les infractions fondamentales ⇒ délai de 20 ans
Toute infraction qui ne respecte pas la liste évoquée ci-dessus sera donc considérée comme fondamentale et n'aura plus de caractère infractionnel 20 ans après l'achèvement des travaux qui la constitue.
Exemple : Pierre a construit en janvier 2002, sans permis, une extension à sa maison située en zone d'habitat à Seraing. Cette extension comprend plusieurs travaux dont une piscine et un carport. L'infraction a été commise il y a plus de 20 ans, Pierre ne pourra donc pas être poursuivi pour celle-ci. Cela dit, il lui est vivement recommandé de régulariser cette situation auprès de son administration communale.
FAQ
Qu'est-ce qu'une infraction urbanistique ?
Réaliser des travaux sans autorisation, ou sans avoir tous les documents nécessaires, constitue une infraction urbanistique. Les cas les plus fréquents : terrasses, annexes, modification d'une façade visible de la voirie, division d'une maison en plusieurs logements ou changement d'affectation non autorisé.
Comment régulariser une infraction urbanistique en Wallonie ?
En trois étapes : trouver un architecte expérimenté dans la régularisation, constituer un dossier de demande de permis d'urbanisme dont l'objet est la régularisation, puis laisser l'architecte mener les démarches auprès de la commune.
Quel est le prix d'une régularisation urbanistique ?
Comptez en moyenne entre 1 500 et 4 000 €, majoritairement en honoraires d'architecte — d'où l'intérêt de comparer plusieurs devis. Une amende peut s'y ajouter selon la sévérité de l'infraction.
Quelle amende pour une infraction urbanistique en Wallonie ?
L'amende dépend de la sévérité de l'infraction, de la période pendant laquelle elle a été commise et des réglementations locales. À titre d'exemple, une construction sans permis peut entraîner une amende pouvant aller jusqu'à 10 000 €, et une infraction concernant l'occupation du sol jusqu'à 5 000 €.
Une infraction urbanistique se prescrit-elle ?
Oui, sous conditions : les infractions non fondamentales perdent leur caractère infractionnel après 10 ans, les infractions fondamentales après 20 ans. Les travaux réalisés avant le 01/03/1998 sans procédure engagée bénéficient de l'amnistie. Dans tous les cas, la régularisation auprès de la commune reste recommandée.
Ces règles valent-elles aussi à Bruxelles ?
Non. Cette page couvre la Wallonie (CoDT). À Bruxelles, les infractions urbanistiques relèvent du CoBAT, avec des règles et des délais différents.
Guide rédigé par Adeline Stals, docteure en architecture, qui rédige les guides Airplan consacrés au permis d'urbanisme wallon. Ces informations générales ne remplacent pas une consultation de votre service urbanisme communal ni les conseils d'un architecte ou d'un juriste pour votre situation particulière.
